click to enable zoom
Searching...
We didn't find any results
open map
View Roadmap Satellite Hybrid Terrain My Location Fullscreen Prev Next
More Search Options
More Search Options
We found 0 results. View results
Advanced Search
More Search Options
we found 0 results
Your search results

Kondisi Pasar Perkantoran Saat Ini VS Tren Pasar Perkantoran Masa Depan

Posted by newman pearsons on 04/05/2020
| 0

Kondisi Saat Ini vs Tren Pasar Gedung Perkantoran Masa Depan. Agaknya keberadaan gedung-gedung pencakar langit di kota-kota besar Indonesia akan terus bertumbuh. Gedung-gedung ini diperuntukkan sebagai kawasan perkantoran, komersial maupun hunian. Jakarta merupakan pemasok paling besar gedung-gedung pencakar langit di negara ini, tercatat pada tahun 2019 terdapat lebih 867 unit gedung vertikal menjulang tinggi di langit Jakarta. Angka ini belum termasuk gedung-gedung baru yang dalam tahap pembangunan seperti Thamrin Nine Tower 1, Indonesia-1 North Tower, Indonesia-1 South Tower, Thamrin Nine Tower 2 dan Four Seasons Residence yang digadang-gadang rampung pada 2020 ini. Kondisi Jakarta sebagai pusat ekonomi dan bisnis nasional mengakibatkan permintaan gedung perkantoran maupun pembangunan hunian meningkat. Oleh karenanya, perkembangan pasar properti dan kegiatan investasi wilayah Jakarta diprediksi akan terus berkembang pesat ke depannya. Berikut Kondisi Saat Ini vs Tren Pasar Gedung Perkantoran Masa Depan.

Kondisi seperti ini akan memunculkan CBD-CBD baru di wilayah Jakarta yang tidak akan dilewatkan oleh para pengembang. Selain harga sewa properti di Jakarta lebih murah dibandingkan negara lain, terdapat pula pembangunan dan perbaikan di segala sisi infrastruktur dan moda transportasi (MRT dan LRT) yang menjadikan wilayah Jakarta sebagai lokasi strategis investasi bisnis properti. Dengan sarana infrastruktur dan transportasi lengkap, kondisi politik stabil secara otomatis akan meningkatkan pasar properti sehingga para pengembang berlomba-lomba mengembangkan proyek properti di kawasan CBD-CBD Jakarta.

Contohnya adalah kawasan CBD baru Jakarta Timur tepatnya di Cawang-MT Haryono dibuktikan dengan maraknya gedung-gedung perkantoran dan apartemen di atas 200 meter seperti Soho Pancoran, Signature Park, Menara MTH, Bellevue Place, MTH Square, MT Haryono Residence, Pasific Heights, H Residence. Percepatan kawasan ini didapuk menjadi CBD kedua Jakarta tidak luput dari upaya optimalisasi akses transportasi publik pada Jalan MT Haryono sepanjang 3,5 kilometer dari Cawang hingga Semanggi membuka aksesbilitas kedua daerah ini. Progres pembangunan moda transportasi massal jenis LRT lintas Cawang-Bekasi-Cibubur per November 2019 mencapai 67,3% yang disinyalir akan aktif beroperasi mulai 2021 mendatang. Selain LRT, hal lain yang memicu perkembangan kawasan CBD di Jakarta Timur adalah posisi Cawang yang berada di simpul empat ruas jalan tol. Jelas posisi ini menguntungkan, jalan tol yang melintas MT Haryono dan Gatot Subroto akan menjadi akses strategis yang menghubungkan Jakarta Timur dengan Jakarta Selatan maupun contra flow Jakarta dengan Bodetabek. Apabila keberadaan kawasan CBD Jakarta Timur berkembang pesat akan menjadikan solusi atas kurang meratanya persebaran kawasan bisnis dan kawasan hunian terintegrasi di Jakarta.

Namun, apabila ditelisik lebih dalam kondisi Jakarta sekarang ini terjadi big jump dimana supply pasokan gedung perkantoran sangat tinggi  dan tidak diimbangi dengan demand sehingga mengakibatkan harga strata title dan harga sewa terkoreksi cukup dalam. Kondisi over supply ini akan diprediksi akan terus berlangsung hingga 2022. Adapun pasokan kumulatif gedung perkantoran pada tahun 2019 di kawasan CBD seluas 6,65 juta meter persegi. Sedangkan pasokan perkantoran di non-CBD mencapai 3,6 juta meter persegi. Total pasokan kumulatif gedung perkantoran di Jakarta mencapai 10,4 juta meter persegi. Lonjakan pasokan gedung perkantoran kawasan CBD sudah dimulai dari tahun 2015 yaitu sebanyak 2,2 juta meter persegi yang mengakibatkan kelebihan pasokan 3 tahun setelahnya.

Lembaga Konsultan Properti Savills Indonesia mencatat terjadi kenaikan tingkat kekosongan (vacancy) pasar perkantoran di area CBD tahun 2019 mencapai 24,4% atau naik 0,4% dari tahun sebelumnya dengan nilai penyerapan ruang kantor hanya mencapai 152 ribu meter persegi. Hal ini disebabkan tambahan pasokan gedung baru dan berpindahnya sejumlah perusahaan ke area gedung perkantoran baru. Tambahan pasokan gedung berdampak pada okupansi dan tarif sewa. Pada 2019, okupansi tercatat 83,4%. Kinerja baik perkantoran pada tahun 2018 dan 2019 menaikkan okupansi 1,5% secara tahunan. Namun, kondisi tenant market masih memberikan tekanan terhadap rata-rata harga sewa yang tercatat hanya Rp 276.456 per meter persegi per bulan. Angka ini turun 2,7% secara tahunan. Adapun rata-rata komitmen okupansi untuk pasokan perkantoran tahun 2020 baru mencapai 30% yang mengakibatkan tarif sewa semakin tertekan.

Memang lonjakan pasokan gedung perkantoran diprediksi akan terus berlangsung sampai 2022, tetapi gelombang pasokan tersebut mulai berkurang akhir tahun 2019, jika sebelumnya terdapat tambahan pasokan 500.000 meter persegi per tahun menjadi 290.000 meter persegi. Tren ini akan berlanjut selama dua tahun ke depan, dengan jumlah pasokan yang diperkirakan mencapai 300.000 meter persegi per tahun. Sementara itu, harga sewa untuk semua jenis tingkatan kantor di area CBD Jakarta pada kuartal IV/2019 stabil, rata-rata harga sewa berada di kisaran Rp 202.800 per meter persegi per bulan. Harga ini mencatatkan kenaikan 0,5% jika dibandingkan kuartal sebelumnya atau turun 2,7% jika dibandingkan dengan periode yang sama pada 2018.

Agaknya kondisi kekosongan gedung-gedung perkantoran hari ini juga dipengaruhi pandemi COVID-19 yang masih berlangsung hingga saat ini. Wabah COVID-19 akan memperpanjang situasi penurunan permintaan pasar properti dikarenakan banyaknya ajakan Work From Home (WFH) sehingga bekerja bisa dilakukan secara remote dan dapat dilakukan dimana saja. Penyerapan ruang perkantoran tahun 2020 diproyeksi hanya sebesar 50.000 meter persegi. Menelisik hasil kinerja sektor properti selama kuartal I/2020 masih cenderung stagnan cenderung normal artinya belum cukup memuaskan setelah lesunya industri ini sejak beberapa tahun belakangan. Diproyeksikan akibat situasi ketidakpastian akibat COVID-19, kinerja sektor properti akan merosot tajam pada kuartal II/20 setidaknya menurun 30 hingga 40 persen dibanding kuartal pertama.

Agaknya kondisi saat ini tidak terlalu menguntungkan bagi para pengembang atau investor untuk membangun atau menjual gedung-gedung perkantoran baru karena akan berat mengisi okupansinya. Dengan kondisi seperti ini, agaknya para pemilik properti gedung perkantoran akan lebih fokus untuk mengisi kekosongan  ruang-ruang yang dimiliki dengan memberi penawaran-penawaran yang menarik seperti pemberlakuan diskon misalnya. Selain itu, kondisi seperti ini akan sedikit menguntungkan bagi penyewa jangka pendek karena harga-harga properti akan lebih bersahabat sehingga mungkin untuk mengoptimalkan bisnis yang dijalankan.

Kelenggangan kondisi sekarang, dimana pembangunan properti stagnan dapat mewujudkan kondisi seimbang antara supply dan demand ruang perkantoran lebih cepat yang mungkin dapat terwujud 2021 mendatang. Selain itu, akan menjadi nafas segar bagi ruang perkotaan yang semakin sesak dengan bangunan-bangunan menjulang tinggi. Contoh studi kasus kota New York yang memiliki ratusan gedung pencakar langit agaknya beberapa tahun ini tidak akan memiliki gedung-gedung tinggi baru dikarenakan adanya rencana kebijakan baru mengenai larangan penambahan gedung oleh Walikota New York, Bill de Blasio. Untuk mengoperasikan sebuah bangunan tinggi akan memerlukan energi yang besar, penyebab utama kenaikan gas rumah kaca di kota New York bukan berasal dari kendaraan melainkan dari bangunan-bangunan tinggi yang ada. Menurut Bill de Blasio, bangunan-bangunan tersebut menyumbang hampir 30-40% dari emisi gas rumah kaca dan kota New York menjadi kota pertama yang akan menerapkan kebijakan tersebut guna mengurangi emisi sebesar 40% pada 2030.

Agaknya pengurangan emisi gas rumah kaca adalah tanggung jawab seluruh masyarakat global tak terkecuali masyarakat Indonesia. Diharapkan bidang properti berkontribusi aktif dalam menekan laju pemanasan global melalui peningkatan penerapan green property atau green building. Sudah banyak pengembang yang menerapkan konsep ini di kota-kota besar Indonesia seperti Jakarta, Surabaya dan Yogyakarta yang harusnya akan ada lebih banyak lagi gedung-gedung yang berkonsep hemat enegi yang mengedepankan aspek sustainability environment. Menara Astra yang dikembangkan oleh Astra Property harus berbangga hati atas penobatan sebagai Best High Rise Office Development dengan sertifikasi Platinum Green Mark dan konsep bangunan hijau yang bisa menjadi role model berbasis sustainability. Selain tantangan dari aspek lingkungan, tantangan dunia properti juga datang dari kemajuan teknologi dimana desain-desain gedung perkantoran masa depan harus dirancang agar sedemikian rupa lebih ramah teknologi. Hal ini merupakan dampak langsung dari Revolusi Industri 4.0 dimana era industri berjalan melalui Internet of Things (IoT) yang dibuktikan dengan mendominasinya sewa gedung perkantoran oleh perusahaan­-perusahaan teknologi dan co-working di kawasan CBD Jakarta dengan nilai penyerapan sekitar 78%. Dengan demikian, menjadikan urgensi tren pengembangan gedung perkantoran yang ramah lingkungan dan teknologi untuk masa depan agar terciptanya keseimbangan antara kepentingan manusia dengan alam secara berkelanjutan.

(Anggita Puspitosari)

Compare Listings